몇 년 전 전세 만기를 앞두고 집주인에게서 청천벽력 같은 통보를 받았습니다. 보유세와 종합부동산세 부담이 커져서 전세를 반전세로 전환해 월세를 받아야 한다는 내용이었습니다. 정부가 다주택자를 압박한다는 뉴스를 보며 내 집 마련 기회가 올 거라 기대했던 무주택자로서, 정책의 선의가 결코 제 이익으로 직결되지 않는다는 차가운 현실을 마주한 순간이었습니다. 이후 매월 고정 지출이 수십만 원 늘어나면서 저는 부동산 정책이 누구를 위한 것인지 근본적인 의문을 품게 되었습니다.
보유세 강화가 만든 조세 전가 현상
정부의 부동산 정책은 표면적으로 다주택자를 겨냥합니다. 보유세 강화, 양도세 중과, 취득세 인상 등 세금이라는 수단을 통해 집주인에게 압박을 가하는 구조입니다. 하지만 제가 직접 겪어본 결과, 이 세금 부담은 특정 집단에서 멈추지 않았습니다.
조세 전가(Tax Shifting)란 세금을 부과받은 주체가 그 부담을 다른 경제 주체에게 떠넘기는 현상을 뜻합니다. 쉽게 말해 집주인이 늘어난 세금을 임차인의 월세 인상으로 메우는 것이 대표적인 사례입니다. 제 경우도 정확히 이 패턴을 따랐습니다. 집주인은 "세금을 감당할 수 없다"며 전세 구조를 바꿨고, 저는 선택의 여지 없이 월세 부담을 떠안았습니다.
국토연구원 자료에 따르면(출처: 국토연구원) 보유세 강화 정책 이후 수도권 전월세 가격이 오히려 상승한 지역이 다수 나타났습니다. 이는 세금 정책이 의도와 달리 실수요자의 주거비 부담으로 이어질 수 있음을 보여주는 사례입니다. 정부가 가장 힘이 센 주체이고, 그 부담은 단계적으로 아래로 이동합니다. 결국 그 끝에는 전월세를 부담하는 무주택자가 있습니다.
저는 이 과정에서 한 가지 중요한 사실을 깨달았습니다. 시장은 정책 의도대로 움직이지 않으며, 자본의 논리는 언제나 약한 고리를 찾아 부담을 전가한다는 점입니다. 다주택자를 혼내는 것만으로는 무주택자의 삶이 나아지지 않습니다.
양질의 입지 공급 부족이라는 근본 문제
부동산 정책이 반복해서 실패하는 가장 큰 이유는 공급 문제를 외면했기 때문입니다. 특히 사람들이 선호하는 입지, 다시 말해 양질의 공급이 절대적으로 부족합니다. 집이 없는 게 아니라 살고 싶은 집이 부족한 구조입니다.
입지 선호도(Location Preference)란 주거지 선택 시 교통, 학군, 생활 인프라 등을 고려해 특정 지역을 우선하는 경향을 의미합니다. 이는 투기가 아니라 인간의 자연스러운 선택입니다. 출퇴근 시간을 줄이고 아이 교육 환경을 고려하며 편의시설이 가까운 곳에 살고 싶다는 욕구는 정책으로 꺾기 어렵습니다. 제가 전세를 구할 때도 결국 회사와 가까운 지역을 우선 고려할 수밖에 없었습니다.
이 상황에서 세금만 강화하면 시장은 위축되고 공급은 더 줄어듭니다. 개발 사업자 입장에서 미래 기대 수익이 사라지면 새 주택을 짓기 어렵습니다. 실제로 최근 몇 년간 서울 주요 지역의 신규 분양 물량은 감소 추세를 보이고 있습니다. 건설업계에서는 규제 강화와 높은 분양가 상한제가 수익성을 악화시켜 공급 축소로 이어진다고 지적합니다.
특정 지역을 규제로 막으면 수요는 옆 지역으로 이동합니다. 이 과정에서 전월세 가격이 먼저 반응하며, 결국 무주택자의 주거비가 상승하는 악순환이 반복됩니다. 제가 살던 지역도 규제가 강화된 이후 주변 지역으로 수요가 몰리면서 전월세 시세가 동반 상승했습니다. 정책은 문제를 해결한 게 아니라 단지 이동시켰을 뿐입니다.
- 교통 접근성이 우수한 역세권 지역의 공급 부족
- 학군이 좋은 지역의 신규 주택 공급 제한
- 직주근접이 가능한 도심 내 주거 공급 감소
- 규제 강화로 인한 민간 사업자의 개발 의욕 저하
하위 계층을 외곽으로 밀어내는 주거 양극화
전월세가 오르면 가장 먼저 영향을 받는 건 소득 여력이 낮은 계층입니다. 좋은 입지의 전세가 오르면 그 아래 지역으로 이동이 시작됩니다. 이 이동은 한 단계씩 연쇄적으로 이어지며, 결국 하위 계층은 도심 외곽으로 밀려납니다.
주거 계층화(Residential Stratification)란 소득 수준에 따라 거주 지역이 분리되고 고착화되는 현상을 말합니다. 한 사람이 위로 올라가면 여러 사람이 아래로 밀려나는 구조입니다. 저 역시 월세 부담이 늘자 더 저렴한 지역을 알아봤지만, 그곳 역시 이미 가격이 올라 있었습니다. 결국 교통 시간을 희생하고 회사에서 더 먼 곳으로 이사할 수밖에 없었습니다.
이런 주거 이동이 반복되면 도시의 양극화는 더 심해집니다. 서울연구원 보고서에 따르면(출처: 서울연구원) 최근 10년간 서울 강남권과 외곽 지역의 주거비 격차는 더욱 벌어졌으며, 저소득층의 평균 통근 시간도 증가한 것으로 나타났습니다. 이는 단순히 집값 문제가 아니라 삶의 질 전반에 영향을 미치는 구조적 불평등입니다.
저는 이사 후 출퇴근 시간이 왕복 2시간 가까이 늘었습니다. 이 시간은 단순한 이동 시간이 아니라 제 삶에서 사라진 시간입니다. 가족과 보낼 시간, 자기계발에 쓸 시간, 휴식 시간이 통근에 소비되면서 삶의 만족도는 눈에 띄게 떨어졌습니다. 이것이 주거 양극화가 만드는 실질적인 피해입니다.
부동산 정책이 바라봐야 할 지점은 '누굴 혼내느냐'가 아니라 '어떻게 공급을 늘리고 선택지를 넓히느냐'입니다. 다주택자를 줄이는 것만으로 주거 문제는 해결되지 않습니다. 정부의 세금 증가, 물가 상승, 공급 부족이 함께 작용하면 그 부담은 결국 가장 약한 쪽으로 이동합니다. 시장의 가격은 세금 통제가 아닌 수요와 공급이라는 절대적인 법칙에 의해 움직인다는 기본 명제를 잊어서는 안 됩니다.
저는 이 경험을 통해 부동산 정책의 진짜 수혜자가 누구인지, 그리고 피해는 누가 입는지 명확히 알게 되었습니다. 정책은 선의로 시작될 수 있지만, 시장 구조를 이해하지 못하면 의도와 정반대의 결과를 낳습니다. 앞으로의 정책은 징벌이 아닌 실질적인 공급 확대에 초점을 맞춰야 합니다. 그래야 무주택자도, 임차인도, 심지어 집주인도 모두가 숨 쉴 수 있는 시장이 만들어질 것입니다.
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참고: https://blog.naver.com/hrdangdang/224179199357
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